El fondo del Santander sacrificaría 187 millones sólo en vender sus oficinas
19/2/2008
Fuente:
Invertia
Santander Banif Inmobiliario cuenta con 305.232,82 metros cuadrados de oficinas cuyo valor alcanzaba los 669 millones de euros a diciembre del pasado año. Sin embargo, este montante, que supone el 18,33% del patrimonio total del fondo, podría verse reducido a 482 millones si consiguiera vender los inmuebles con un descuento del 28%, el mismo que ha aplicado a su primera enajenación: un edificio singular de oficinas en pleno corazón de Madrid.
El inmueble, situado en el Paseo de la Castellana, realmente ha sido vendido un 14% por debajo del precio que arroja la tasación extraordinaria llevada a cabo en enero. En concreto, Santander Banif Inmobiliario ha “colocado” el edificio a 4.300 euros el metro cuadrado. Hay que recordar que esta tasación, de la que aún queda una segunda parte que concluirá a finales de febrero, provocó que la rentabilidad del fondo se hundiera un 4,2% el mes pasado.
El fondo inmobiliario del Santander va a tener complicado deshacerse de sus edificios y conseguir la liquidez que necesita para pagar a los 42.309 partícipes que han solicitado el reembolso de su dinero. El plazo de dos años que se ha dado antes de efectuar los pagos puede no ser suficiente, dependiendo de la rebaja de precio que tenga que aplicar a los inmuebles para conseguir venderlos.
MERCADO PRECARIO
Sin duda, la actual situación del mercado inmobiliario en España no es la más idónea y son muchos –fondos, bancos e inmobiliarias- los que están necesitados de liquidez. Y aunque demanda sigue habiendo, los posibles inversores “siguen expectantes ante un ajuste aún mayor de los precios todavía por llegar”, tal como señala Knight Frank en un reciente informe sobre el mercado de oficinas en Europa.
Según esta consultora, el volumen medio de transacción bajó sensiblemente en 2008 hasta situarse en 20-30 millones, y el producto más demandado es aquel que dispone de una financiación existente, con contratos largos de alquiler, rentabilidad por encima del 6% e inquilinos con máxima solvencia. Además, el distanciamiento entre oferta y demanda sigue siendo alto. “El inversor sigue a la espera de que los propietarios de aquellos inmuebles mejor ubicados se vean obligados a ajustar todavía más los precios”, asegura. Sus previsiones apuntan a que en 2009 se produzca una corrección adicional de los precios del 15%.
Por su parte,Jones Lang LaSalle, señala que en Madrid, donde Santander Banif Inmobiliario tiene un mayor número de inmuebles de oficinas, “2009 va a ser un año especialmente complicado, ya que no hay previsiones claras de que la demanda pueda mejorar sustancialmente respecto a 2008”. Asimismo, estima que la generación de nueva oferta va a aumentar en torno al 20%. Esto unido a lo anterior “influirá en una mayor presión sobre los precios, que debería remitir en 2010”.
En cuanto a tendencias futuras, el análisis de esta firma considera que mientras no haya ajustes reales en los precios y no mejore el acceso a la financiación, los inversores no se van a ver motivados para invertir. Además, el mercado de alquiler empieza a sufrir un descenso en las rentas y contracción como consecuencia de las dificultades que están experimentando las empresas.
Knight Frank pronostica, por otro lado, un incremento inmediato de operaciones de inversión en Londres debido a las “altas rentabilidades de Europa y a la fortaleza del euro frente a la libra”, al tiempo que los más largos contratos de arrendamientos (media de 10-15 años) y la mayor protección hacia el propietario “hacen que este mercado sea más atractivo en época de crisis”. El mercado parisino también aumentará su atractivo este año, entre otras cosas, porque el mercado arrendaticio está mostrándose más resistente que en otros mercados europeos como el español.
Asimismo, el último informe de la consultora Cushman & Wakefield, que refleja una caída en la inversión mundial en activos inmobiliarios del 59% durante el pasado año 2008, pronostica una cierta recuperación de la actividad para la segunda mitad de 2009 en la mayoría de los mercados pero asegura que habrá que esperar hasta mediados de 2010 para ver una recuperación en el rendimiento.
VIVIENDA LIBRE
Al margen de las oficinas, la mayor parte de los activos del Santander Banif Inmobiliario son viviendas libres de primera y segunda mano, de las que cuenta con más de un millón de metros cuadrados. Aquí también, el descenso de los precios de los alquileres, que el portal Facilísimo.com cifra en un 5,66% en el último año, pesará a la hora de la venta de los inmuebles. No obstante, aún es peor el retroceso de precios que se esperan para los inmuebles.
El propio vicepresidente económico del Gobierno y ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, ha confirmado que el ajuste del sector de la vivienda se prolongará más tiempo del previsto después de saber que en 2008 la compraventa de viviendas se desplomó un 28,6%. El Servicio de Estudios del BBVA estima que los precios de la vivienda continúen cayendo hasta acumular un 25% de descenso en 2011, mientras que Tinsa espera que este porcentaje sea del 20% sólo en 2009.
Además de los menores precios, las mayores o menores plusvalías dependerán de donde esté ubicado el inmueble. Según afirman desde Red de Expertos Inmobiliarios, si vender un piso en el centro de Madrid es ahora complicado, venderlo en la costa es “casi imposible”. También aseguran que, para poder vender una vivienda desocupada en seis meses, después de ajustar bien el precio hay que practicar al menos una rebaja del 30%. Si el inmueble tiene inquilinos, el descuento aún tendrá que ser mayor. |
