Análisis de Viabilidad

Antes de invertir un solo euro en el desarrollo de un proyecto hotelero, es imprescindible conocer con rigor si el mercado lo demanda, qué concepto de hotel garantiza el mejor retorno y en qué plazo se recuperará la inversión. Un análisis de viabilidad riguroso es la diferencia entre un proyecto de éxito y un error costoso.

¿Por qué es indispensable un análisis de viabilidad hotelera?

El sector hotelero presenta una alta complejidad de variables: estacionalidad, competencia directa e indirecta, evolución de los canales de distribución, perfiles cambiantes del viajero y condicionantes regulatorios. Un proyecto hotelero requiere inversiones elevadas y compromisos a largo plazo, por lo que una decisión basada en intuición —sin datos objetivos— supone un riesgo inaceptable para cualquier promotor o inversor responsable.

En rettorna hemos desarrollado y ejecutado con éxito más de 50 estudios de viabilidad hotelera en los últimos dos ejercicios, tanto para nuevas construcciones como para reconversiones de inmuebles existentes, en destinos urbanos, vacacionales y de interior.

Qué incluye nuestro estudio de viabilidad hotelera

Cada análisis es único y se adapta a las características del proyecto, la ubicación y el perfil del promotor. Como punto de partida, nuestros estudios incluyen sistemáticamente los siguientes módulos:

• Análisis del entorno: Contexto socioeconómico, accesibilidad, infraestructuras turísticas, flujos de demanda y tendencias del destino.
• Análisis del mercado hotelero: Estudio de la oferta existente, nivel de ocupación, tarifa media diaria (ADR) y RevPAR del mercado objetivo.
• Análisis DAFO: Identificación de las fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas específicas del proyecto.
• Definición de objetivos: Establecimiento de KPIs operativos y financieros realistas y medibles para cada fase del proyecto.
• Identificación de la demanda potencial: Segmentación de clientes objetivo, estudio de motivaciones de viaje y estimación de cuota de mercado alcanzable.
• Diseño del plan de viabilidad: Proyección de ocupación, ingresos por departamento y gastos operativos para un horizonte de 5 a 10 años.
• Diseño del plan estratégico: Definición del posicionamiento, concepto de servicio, canales de distribución y política de precios óptima.
• Conceptualización del servicio hotel: Propuesta de categoría, tipología de habitaciones, servicios a ofrecer y estándares de experiencia de cliente.
• Análisis económico-financiero: Cuenta de resultados proyectada, TIR, VAN y estimación del período de retorno de la inversión.

¿Cuándo necesita un estudio de viabilidad?

Un análisis de viabilidad hotelera es imprescindible en cualquiera de estos escenarios:

• Promoción de un nuevo hotel desde cero (nueva construcción o reforma integral de un edificio existente)
• Cambio de uso de un inmueble a establecimiento hotelero
• Ampliación o reposicionamiento de un hotel en funcionamiento
• Evaluación de la adquisición de un activo hotelero como inversión
• Solicitud de financiación bancaria o captación de inversores
• Planificación estratégica de una cadena hotelera o grupo inversor

Metodología y entrega

Nuestros estudios de viabilidad son elaborados íntegramente por consultores senior del equipo rettorna, sin externalización. El proceso se inicia con una visita al emplazamiento y reuniones de trabajo con el promotor para comprender en profundidad el proyecto y sus expectativas. El informe final se entrega en formato ejecutivo, con toda la documentación de soporte, y se presenta personalmente al equipo del cliente.

El plazo habitual de entrega, desde el inicio de los trabajos, oscila entre cuatro y ocho semanas en función de la complejidad del proyecto y la disponibilidad de información de mercado.